Onorevoli Colleghi! - Le problematiche connesse agli acquisti di beni immobili da parte di famiglie che si trovano, loro malgrado, coinvolte in fallimenti delle imprese costruttrici o di società immobiliari registrano in questi ultimi tempi un forte incremento ed evidenziano una spaventosa lacuna della materia laddove non è prevista alcuna forma di tutela per i diritti patrimoniali nascenti da siffatti rapporti negoziali.
L'effetto prodotto sulle famiglie in questione è quello immediato del venire meno di ogni ragionevole aspettativa di avere una casa di abitazione in proprietà, collegato al contestuale integrale impoverimento della famiglia, che perde tutti i risparmi accumulati nel corso di anni. Il meccanismo composito che da una parte fa svanire il sogno della casa in proprietà e dall'altra espropria la famiglia di tutti i suoi averi, induce a gravissime crisi familiari e individuali, il cui impatto sociale non può lasciare indifferenti. Il legislatore negli ultimi tempi sembra avere preso coscienza del fenomeno descritto, ma le soluzioni trovate sono insufficienti per affrontare la questione nella sua complessità. Di qui la necessità di apprestare strumenti legislativi che possano superare queste distorsioni attraverso più efficaci livelli di protezione per quanti risultano
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acquirenti di immobili destinati a propria abitazione e che non sono in grado di divenirne legittimi proprietari a seguito del dissesto dell'imprenditore. È evidente che tali soggetti versano in una condizione di estrema debolezza che risulta ancora più evidente nel momento in cui in sede fallimentare sono chiamati a confrontarsi con altri soggetti naturalmente più forti, come, ad esempio, gli istituti di credito che hanno concesso finanziamenti, i quali hanno la possibilità di limitare in qualche modo i danni, poiché hanno la possibilità di impostare la loro posizione usufruendo di ben più consistenti conoscenze professionali e punti di forza.
Il Parlamento già ha in qualche maniera affrontato il problema introducendo, con l'articolo 3 del decreto-legge 31 dicembre 1996, n. 669, convertito, con modificazioni, dalla legge 28 febbraio 1997, n. 30, la trascrivibilità (e quindi l'opponibilità ai terzi) dei contratti preliminari di compravendita.
L'innovazione, pur condivisibile soprattutto nei suoi propositi, non ha tuttavia risolto la questione, essenzialmente a causa della difficoltà nella materiale esecuzione degli adempimenti di trascrizione e, soprattutto, per i non risolti aspetti di tipo fiscale.
L'obiettivo è ora quello, comunque, di assicurare un maggiore livello di protezione a quanti, ancora oggi e anche in futuro, risultino malcapitati acquirenti di immobili, ad uso non solo di prima abitazione, di cui non riescano poi a divenire legittimi proprietari a causa dell'insolvenza del venditore. Sarebbe, infatti, riduttivo, sotto tale profilo, limitare la tutela ai soli acquirenti degli immobili adibiti a prima abitazione, riconducendo questo intervento legislativo nel novero di quella lunga serie di provvedimenti di sostegno alla prima casa di abitazione. Il diritto alla tutela, a mio parere, spetta ad ogni cittadino che si impegni nell'acquisto di un bene immobile tout court, indipendentemente dalla sua destinazione d'uso. Con la modifica introdotta con l'articolo 2 della presente proposta di legge all'articolo 72, quarto comma, del regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, cosiddetta «legge fallimentare», viene attribuita all'acquirente anziché al curatore la facoltà di scelta tra la conferma del contratto preliminare e il suo scioglimento. Il combinato disposto degli articoli 1 (introduzione dell'articolo 2775-ter del codice civile) e 2 della presente proposta di legge introduce, quindi, attraverso un'integrazione del percorso già ricordato della trascrivibilità del compromesso, il diritto di privilegio speciale sull'immobile oggetto del contratto preliminare d'acquisto, quando l'acquirente comunichi la volontà di sciogliersi dal contratto stesso. In altre parole, l'acquirente che opti per lo scioglimento del contratto d'acquisto stipulato, vedrà il proprio discendente credito di rimborso delle somme erogate munito di privilegio con riferimento a quanto sarà ricavato dalla vendita dell'immobile.
Inoltre, il privilegio speciale spettante al credito del promissorio acquirente prevarrà sulle ipoteche iscritte sull'immobile in oggetto, anche se iscritte anteriormente alla stipula del preliminare.
La protezione ovviamente non si applica nei confronti del fallito o di persona che abbia rapporti di parentela con lo stesso.
L'articolo 2, inoltre, modifica la citata «legge fallimentare» integrando, al comma 1, lettere a) e b), le disposizioni contenute nei relativi articoli 67 e 72 (rispettivamente riguardanti la revocatoria fallimentare e la vendita non ancora eseguita da entrambi i contraenti) con la nuova previsione recata dall'articolo 2775-ter del codice civile ed introducendo, altresì, il principio - con riferimento al caso della revocatoria fallimentare - della necessità di valutare la sproporzione tra le prestazioni del fallito e quelle del soggetto sottoposto alla revocazione al momento in cui il contratto venne concluso.
La lettera c) del medesimo comma 1 introduce una modifica all'articolo 216 della legge fallimentare che individua le sanzioni nel caso della bancarotta fraudolenta ovvero, più precisamente, nel caso della cosiddetta «bancarotta preferenziale». Alla pena originariamente prevista dal
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terzo comma dell'articolo 216 non soggiace più soltanto il fallito, ma «chiunque» favorisca un creditore in danno di altri.
L'articolo 3 introduce ampie modifiche integrative agli articoli 39 e 41 del testo unico delle leggi in materia bancaria e creditizia, di cui al decreto legislativo 1o settembre 1993, n. 385, riguardante gli istituti di credito.
Con la lettera a) del comma 1 ci si propone di disciplinare dettagliatamente il procedimento di suddivisione in quote dei contratti di finanziamento e i conseguenti frazionamenti delle ipoteche a garanzia, precisando che per il promissario acquirente tale diritto opera soltanto ed esclusivamente per la quota di cui si è fatto carico, con la dichiarazione di accollo, nel contratto preliminare di compravendita. È previsto, inoltre, l'obbligo al venditore di procedere, entro trenta giorni dalla stipula dell'atto di vendita, all'annotazione della cancellazione, del frazionamento dell'ipoteca o alla suddivisione del finanziamento a pena di nullità dell'atto; con la lettera b) è invece stabilito che - nel caso di fallimento del debitore - il promissario acquirente abbia facoltà di subentrare nel contratto di finanziamento, semplicemente dichiarandolo al curatore e alla banca, oltre che - naturalmente - procedendo al pagamento delle somme dovute.
L'articolo 4 contiene una norma transitoria che mira a rendere immediatamente efficaci le nuove disposizioni, non essendovi ragione contraria giacchè le stesse non riguardano aspetti negoziali che rischierebbero di essere ingiustamente compromessi a seguito di una previsione legislativa introdotta ex post.
L'articolo 5 prescrive l'immediata entrata in vigore della legge, così sembrando opportuno, in ragione della sua tipologia e non essendovi ragioni contrarie.
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